Immobilienfonds

Immobilienfonds

Die Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds zählt nach wie vor zu den beliebtesten Anlageformen in Deutschland. Immobilien gelten weiterhin allgemein als „Betongold“. Doch auch dieses Betongold bröckelte in den vergangenen Jahren, insbesondere nach der Immobilienkrise zeigten sich deutliche Risse. Die Folge: Eine ganze Reihe von geschlossenen Immobilienfonds geriet in wirtschaftliche Schwierigkeiten.

Ein geschlossener Immobilienfonds sammelt bei seinen Anlegern Kapital ein, um dieses in Immobilien zu investieren, zumeist in Wohnhäuser, Bürogebäude oder Einkaufszentren. Ist die zuvor festgelegte Anlagesumme erreicht, wird der Fonds geschlossen und kein weiterer Anleger kann sich noch beteiligen. Die Beteiligung erfolgt direkt als Kommanditist oder über einen Treuhänder. Damit wird der Anleger zum Gesellschafter. Das bedeutet aber auch, dass er nicht nur am Erfolg partizipiert, sondern auch für das Risiko einsteht. Die meisten geschlossenen Immobilienfonds haben lange Laufzeiten, so dass ein vorzeitiger Ausstieg in der Regel mit großen Verlusten verbunden ist.

Probleme bei geschlossenen Immobilienfonds

Die Fonds finanzieren sich in erster Linie aus Mieteinnahmen oder nach Ende der Laufzeit auch aus dem Verkauf der Immobilie. Daher ist es von großer wirtschaftlicher Bedeutung, dass die Mieteinnahmen kontinuierlich fließen. Wird der kalkulierte Mietzins nicht erreicht oder es kommt zu Leerständen, kann dies den Fonds in wirtschaftliche Schwierigkeiten bringen und belastet damit auch die Ausschüttungen an die Anleger.

Möglichkeiten der Anleger

Die maßgeblichen Informationen zu dem geschlossenen Immobilienfonds, z.B. die erwarteten Mieteinnahmen, findet der Anleger im Emissionsprospekt. Es ist durchaus möglich, dass schon im Prospekt mit deutlich zu hohen Mieteinnahmen kalkuliert wird, obwohl absehbar ist, dass diese nicht zu erreichen sind. Ist der Verkaufsprospekt schon fehlerhaft, können daraus Ansprüche auf Schadensersatz resultieren.

Ebenso hätten die Anleger im Beratungsgespräch auf sämtliche Risiken, die im Zusammenhang mit ihrer Investition stehen, aufmerksam gemacht werden müssen. Da sie mit ihren Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds unternehmerische Beteiligungen erworben haben, reichen diese Risiken bis zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals. Daher kann auch nicht von einer sicheren Altersvorsorge die Rede sein.

Darüber hinaus hätten die Anleger über die Kick-Backs, Provisionen, die der Berater für die Vermittlung erhält, aufgeklärt werden müssen. Denn diese Rückvergütungen können die Bank in einen Konflikt zwischen ihren eigenen Interessen und den Wünschen des Käufers bringen. Diesen Interessenkonflikt kann der Anleger aber nur erkennen, wenn die Provisionen offen gelegt werden.  Der BGH ist in seiner Rechtsprechung eindeutig.

 

DZ Bank AG zum Schadensersatz verurteilt

In zwei von Hahn Rechtsanwälte Partnerschaft (hrp) geführten Verfahren hat das Landgericht Frankfurt a.M. mit Urteilen vom 02. Oktober 2009 die DZ Bank AG zum Schadensersatz verurteilt (Az. 2-20 O 370/08 und 2-20 O 371/08). Geklagt hatten zwei Ehepaare aus Geiselwind und Heidenfeld, die sich im Jahre 1995 an dem von der DG Anlage Gesellschaft mbH aufgelegten Fonds DG Immobilien-Anlage Nr. 36 „Seniorenresidenz Oberursel“ beteiligt hatten.

DG-Fonds Nr. 30 - Volksbank muss Schadensersatz leisten

Mit Urteil vom 10. September 2009 hat das Landgericht Mannheim — 9 O 407/08 — die Volks- und Raiffeisenbank Rhein-Neckar eG zum Schadensersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung verurteilt. Die Klägerin hatte sich nach Beratung der beklagten Volks- und Raiffeisenbank gemeinsam mit ihrem Ehemann an dem mittlerweile notleidenden DG-Fonds Nr. 30, der von der DG Anlage Gesellschaft mbH aufgelegt wurde, mit 180.000 DM beteiligt. Zugesprochen wurden der Klägerin in der ersten Instanz 73.288,55 Euro.

BGH: Anleger müssen Ausschüttungen nicht an Insolvenzverwalter zurückzahlen

Wie das Oberlandesgericht Karlsruhe mit Urteil vom 06.08.2009 — 4 U 9/08 — bestätigt hat, ist auch gegenüber der Rückforderung der Ausschüttungen durch den Insolvenzverwalter bei treuhänderisch gehaltenen Beteiligungen eine Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen, die gegenüber der Treuhandkommanditistin bestehen, möglich. Dies führt im Ergebnis dazu, dass der Anleger die Ausschüttungen nicht zurückzahlen muss.

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