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02.03.2022

10 Tipps für Eigenheimbesitzer

So geht Geld sparen!
10 Tipps für Immobilienbesitzer

Christian Rugen
Christian Rugen
Stand: 10.06.2022 - 16:42

Etwa jeder zweite Deutsche wohnt in seiner eigenen Immobilie. Doch fast drei Viertel möchten dies. Der Wunsch nach Wohnen in den eigenen vier Wänden ist groß.

Langfristig lässt sich so natürlich viel Geld sparen, denn auch wenn die Tilgung des Kredits teilweise höhere Ausgaben erfordert, als die Zahlung von Miete, gehört einem am Ende doch die Wohnung oder das Haus. So hat man eine komfortable Rücklage, die bei einem späteren Verkauf genug Mittel freimachen kann, um sich zum Ende des Lebens eine altersgerechte Wohnung zu kaufen oder seine Zeit in einem hochwertigen Pflegeheim zu verbringen.

Doch das Wohnen im Eigenheim bringt auch viel Verantwortung mit sich. Denn plötzlich muss man sich um alles selber kümmern, statt dem Vermieter einfach nur die Miete mitsamt Nebenkosten zu überweisen. Auch bei einem Eigenheim fallen natürlich Nebenkosten an, der Garten will gepflegt werden, es müssen Rücklagen für zukünftige Reparaturen gebildet werden, der eigene Grund und Boden muss versichert werden und vieles mehr.

In der Regel wird der Kauf eines Eigenheims über ein Immobiliendarlehen finanziert. Auch dieses muss natürlich im Auge behalten werden. Ändern sich die persönlichen Lebensverhältnisse, beispielsweise durch eine Trennung, einen Umzug oder eine Erbschaft, muss dieser Kredit bedacht werden. Eventuell wird ein Verkauf des Hauses angestrebt oder eine vorzeitige Rückzahlung des Kredits. Auch hier gibt es einige Fallstricke zu beachten.

Wir geben Ihnen 10 Tipps zu Ihrem Eigenheim!

Maklervertrag widerrufen

Haben Sie für den Erwerb Ihrer Immobilie die Dienstleistungen eines Maklers in Anspruch genommen, dann haben Sie eventuell die Möglichkeit, den Maklervertrag zu widerrufen und sich somit die Provision zu sparen. Diese wird je nach Bundesland anders berechnet, kann für Sie als Käufer aber bei bis zu 7,14% des Kaufpreises liegen.

Um einen Maklervertrag auch nach Ablauf der eigentlichen 14-tätigen Widerrufsfrist noch widerrufen zu können, ist es grundsätzlich Voraussetzung, dass der Vertrag im Zuge eines Fernabsatzgeschäfts (also ausschließlich per Telefon, E-Mail, Post oder Internet, ohne jeden persönlichen Kontakt) oder außerhalb von geschlossenen Geschäftsräumen abgeschlossen wurde.

Wurden Sie dabei nicht ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht belehrt, wurde die Widerrufsfrist nicht in Gang gesetzt. Dann kann ein Widerruf auch später noch möglich sein, allerdings spätestens bis zu einem Jahr und 14 Tage nach Abschluss des Vertrags.

Richtig Heizen und Lüften

Richtiges Heizen und Lüften bekommt im Eigenheim einen höheren Stellenwert, als in einer Mietwohnung. Schließlich will man sich nicht nur kurzfristig wohlfühlen, sondern auch den Wert der Immobilie möglichst erhalten.

In einem Neubau herrscht sehr hohe Luftfeuchtigkeit, die entweichen muss. Aufgrund der heutzutage sehr gut abgedichteten und isolierten Fenster, Türen und Fassaden ist dies nicht so einfach möglich. Deshalb ist es wichtig, dass regelmäßig und kräftig gelüftet wird. Am besten mehrmals am Tag für 5-10 Minuten, dabei die Heizung ab- oder zumindest herunterdrehen und die Fenster ganz aufmachen – nicht auf Kipp. So beugen Sie Schimmelbildung vor. Wichtig ist zudem, gerade bei einem Neubau, dass alle Räume geheizt werden – selbst jene, in denen Sie sich nicht oft aufhalten, sollten zumindest etwas geheizt werden und nicht auskühlen. Beachten Sie zudem bitte, dass Sie große Möbelstücke wie Schränke nicht direkt an die Außenwände stellen, sondern einige Zentimeter Platz lassen.

Rücklagen für Reparaturen bilden

Wer ein Eigenheim besitzt, der muss sich im Klaren darüber sein, dass er Rücklagen bilden muss. Denn über kurz oder lang werden Reparaturen oder Modernisierungsarbeiten fällig werden, die sehr kostspielig sein können. Wer dann nicht auf einen Schlag mehrere tausend oder gar zehntausend Euro zur Verfügung hat, muss auf einen Modernisierungskredit zurückgreifen. Einfacher ist es da, jeden Monat etwas zurückzulegen, so dass für den Fall der Fälle zumindest eine gewisse Grundsumme zur Verfügung steht. Wie hoch die Rücklagen sein müssen, hängt von vielen Faktoren ab und kann nicht konkret angegeben werden. Ungefähr zwischen 1.000 und 6.000 Euro raten Experten im Jahr zurückzulegen.

Beispiele für umfangreiche Arbeiten, die zum Glück jedoch recht selten anfallen sind eine Dacherneuerung, ein neuer Außenanstrich oder neue Fenster. Auch mit einer neuen Heizung, einem neuen Badezimmer oder einer neuen Einbauküche muss man etwa alle 15 Jahre kalkulieren.

Steuern sparen

Als Eigenheimbesitzer können Sie auf verschiedenen Wegen Steuern sparen. Am bekanntesten sind dabei sicherlich die Posten der Handwerkerleistungen und der haushaltsnahen Dienstleistungen. Dabei können Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten von der Steuer abgesetzt werden. Das betrifft neben Handwerken auch Putz- oder Gartenarbeiten, sowie auch die Kinderbetreuung im eigenen Haus. Bei Handwerkerkosten gilt, dass bis zu 20%, maximal aber 1.200 Euro pro Jahr von der Steuer abgesetzt werden können. Bei haushaltsnahen Dienstleistungen sind es gar bis zu 4.000 Euro pro Jahr (bzw. bis zu 20% oder maximal 510 Euro bei Minijobbern).

Pluspunkt: Die möglichen Beträge werden direkt von der Steuerlast abgezogen!

Auch ein heimisches Arbeitszimmer kann unter Umständen dazu beitragen, Steuern zu sparen.

Wichtige Versicherungen abschließen

Wer eine Immobilie besitzt, muss sich auch um Versicherungen kümmern. Dabei reichen diese von „Muss“ über „je nach Bedarf“ bis hin zu „nicht nötig“. Die folgenden Versicherungen gehören sicherlich zu den wichtigsten:

Risikolebensversicherung: Wenn Sie ein Darlehen zur Finanzierung aufgenommen haben, sollten Sie über eine solche Versicherung nachdenken. Ohne diesen Schutz können der Partner oder die Hinterbliebenen vor große finanzielle Probleme gestellt werden, wenn der Hauptverdiener verstirbt.

Wohngebäudeversicherung: Diese Versicherung gilt als unabdingbar, denn sie greift bei Schäden durch Sturm, Hagen, Feuer oder Leitungswasser. Zu beachten ist bei den Tarifen, ob die Versicherung auch bei Schäden greift, die grob fahrlässig, etwa durch eine vergessene Kerze, entstanden sind. Je nachdem, wo sich Ihre Immobilie befindet, kann es ratsam sein, sich zusätzlich gegen Elementarschäden zu versichern. Hierzu gehören beispielsweise Überschwemmungen.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Hier kommt es ganz auf Ihren Fall an. Bei einer selbst bewohnten Immobilie ist diese Versicherung in der Regel nicht nötig, da die private Haftpflicht eventuelle Schadensfälle bereits abdeckt. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten oder Teil einer Eigentümergemeinschaft sind, sollten Sie diese Versicherung jedoch abschließen.

Nebenkosten im Blick behalten

Als Hausbesitzer haben Sie laufende Nebenkosten. Diese gilt es bereits beim Kauf der Immobilie zu bedenken, denn neben dem Kaufpreis (mitsamt der Kaufnebenkosten) der üblicherweise über einen Kredit finanziert wird, müssen auch Nebenkosten jeden Monat gezahlt werden. Die Summe für die laufenden Nebenkosten liegt ungefähr bei 4 Euro pro Quadratmeter pro Monat, wobei hier zusätzlich noch Rücklagen für die Instandhaltung hinzukommen sollten.

Zu den Nebenkosten gehören Posten wie Strom, Wasser und Heizung, aber auch Versicherungen, Internet, Telefon und TV-Gebühren, die Grundsteuer und Abfallgebühren.

Baufinanzierung widerrufen

Grundsätzlich kann es zwei Gründe dafür geben, eine Baufinanzierung widerrufen zu wollen. Zum einen kann ein vorzeitiger Verkauf des Hauses und damit die vorzeitige Ablösung des Kredits notwendig geworden sein, zum Beispiel aufgrund einer Trennung oder eines Umzugs. Zum anderen können sich die eigenen finanziellen Verhältnisse so sehr verbessert haben, dass eine vorzeitige Ablöse des Kredits (ohne das Haus verkaufen zu müssen) möglich werden kann.

In beiden Fällen wird die Bank für die vorzeitige Ablöse eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern. Diese kann bei einem Immobiliendarlehen sehr teuer sein und im vier- oder gar fünfstelligen Bereich liegen. Wird der Vertrag jedoch wirksam widerrufen, darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung fordern, so dass Sie sehr viel Geld sparen können.

Ein solcher Widerruf kann noch immer möglich sein, wenn Sie nicht ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht belehrt worden sind. Dies trifft häufig zu, so dass auch heute noch ein großer Teil der laufenden Kreditverträge widerrufen werden kann.

Möglich ist ein Widerruf natürlich auch, wenn Sie gar nicht vorhaben, den Kredit vorzeitig abzulösen. Stattdessen können Sie nach einem Widerruf einen neuen Kredit zu deutlich besseren Konditionen aufnehmen und auf diesem Weg zukünftig mit jeder Rate Geld sparen.

Gartengestaltung planen

Wer ein Haus kauft, speziell einen Neubau, der hat in der Regel weder Zeit, noch Nerven, noch die finanziellen Mittel, direkt mit dem Anlegen des Traumgartens zu beginnen. Zunächst gilt es, das Nest gemütlich herzurichten, mit Möbeln und Dekoration auszustatten und sich zu Hause wohlzufühlen.

Da fehlt oft die Kraft, den Garten umzugraben, Entscheidungen zur Blumen- oder Baumauswahl zu treffen oder das Geld, um Wege pflastern zu lassen.

Auf der anderen Seite: Werden die Außenanlagen sprichwörtlich stiefmütterlich behandelt, kann das gerade im Frühling und Sommer bei jedem Blick nach draußen für schlechte Laune sorgen.

Hilfreich kann es deshalb sein, den Garten Schritt für Schritt anzulegen. Erster Punkt kann beispielsweise eine Befriedung wie ein Zaun, oder eine schnellwachsende Hecke sein (im Frühstadium gekauft, sind sie deutlich kostengünstiger als mit zwei Metern Höhe). Erstellen Sie einen Plan hinsichtlich Budget und Zeit, für welche Abschnitte Sie wann Zeit und Geld zur Verfügung haben.

Statt Wege zu pflastern, können Sie auf Rindenmulch zurückgreifen. Das spart Geld und sieht toll aus. Gartenspielzeug für Kinder wird oft gebraucht angeboten. Und sobald die Schaukel oder das Spielhaus steht, sind die Kleinen zufrieden und werden den Garten lieben. Kinderbeete erfordern ebenfalls nicht viel Aufmerksamkeit, sorgen aber für schnelle, bunte und leckere Ergebnisse.

Vorfälligkeitsentschädigung sparen

Wenn Sie Ihr Darlehen vorzeitig zurückzahlen möchten oder müssen (etwa aufgrund eines Erbes oder des Hausverkaufs), dann darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen fordern. Diese kann leicht im hohen vierstelligen Bereich liegen oder gar eine fünfstellige Summe erreichen. Doch viele Banken haben in ihren Verträgen Fehler gemacht und dürfen deshalb gar keine Vorfälligkeitsentschädigung fordern. Auf diesem Weg können Sie sehr viel Geld sparen.

Dabei gilt es, die Verträge genau zu prüfen – am besten vertrauen Sie dabei auf die Expertise einen erfahrenen Fachanwalts für Bank- und Kapitalmarktrecht.

Für Immobiliarverbraucherdarlehensverträge die nach dem 20.03.2016 abgeschlossen worden sind gilt, dass die Bank ihren Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verliert, wenn sie unzureichende Vertragsangaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gemacht hat.

Hausverkauf – Hohe Steuern vermeiden

Ein Eigenheim zu besitzen kann ja auch bedeuten, es zu vermieten. Dies ist ein wichtiger Punkt, wenn Sie überlegen, Ihre Immobilie wieder zu verkaufen. Denn wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf (es gilt jeweils das Datum der notariellen Beurkundung) weniger als zehn Jahre liegen (und Sie die Immobilie vermietet haben), dann müssen Sie auf Ihren Gewinn aus dem Verkauf Steuern zahlen. Diese sogenannte Spekulationssteuer entspricht der Höhe ihres persönlichen Steuersatzes und kann deshalb sehr hoch sein. Angesichts der Entwicklung der Immobilienpreise in den letzten Jahren ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie bei einem Verkauf einen vermutlich sehr hohen Gewinn machen groß. Nehmen wir an, Sie haben vor fünf Jahren für 300.000 Euro eine Immobilie erworben, die Sie nun für 450.000 Euro wiederverkaufen. Der Einfachheit halber rechnen wir mit einem Gewinn von 150.000 Euro (unabhängig von weiteren Ausgaben, die Sie berücksichtigen können, um Ihren Gewinn zu minimieren). Beträgt Ihr persönlicher Steuersatz 40%, so müssen Sie auf diesen Gewinn 60.000 Euro Steuern zahlen. Die Spekulationsgrenze von zehn Jahren bei Immobilien sollte beim Verkauf deshalb nicht aus den Augen verloren werden.;