Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf kann teuer werden
Die Vorfälligkeitsentschädigung, die beim Verkauf des Hauses und der damit verbundenen vorzeitigen Beendigung des Kreditvertrags zu zahlen ist, kann sehr hoch sein und schnell einen vierstelligen Betrag erreichen. Bei fehlerhaften oder unzureichnenden Angaben im Vertrag kann diese Strafzahlung jedoch umgangen werden.
Wichtige Informationen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten
Wer eine Immobilie finanziert und diese verkaufen möchte, während der Kreditvertrag noch läuft, der wird eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf zahlen müssen. Das liegt daran, dass man durch den Verkauf des Hauses schließlich auch den Kreditvertrag kündigen möchte. Das lässt die Bank aber nicht einfach so mit sich machen. Sie hat damit gerechnet, über die Laufzeit des Kredits Zinsen zu bekommen und dieses Geld eingeplant. Bei einem Verkauf des Hauses wird sie einer Kündigung ausnahmsweise zustimmen, sie wird vom Darlehensnehmer aber eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern. Diese soll die ihr durch einen Refinanzierungs- und einen Margenschaden verloren gehenden Einnahmen ausgleichen. Dabei ist es völlig egal, aus welchem Grund ein Haus verkauft wird. Das könnte zum Beispiel eine Scheidung sein oder ein jobbedingter Umzug.
Es gibt nur wenige Möglichkeiten für Verbraucher, einen Verkauf ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu realisieren. Eine Möglichkeit ist das ordentliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren Kreditlaufzeit. Auch wenn Ihre Zinsbindung zum Beispiel auf 15 Jahre festgelegt ist, können Sie nach zehn Jahren den Vertrag kündigen, müssen dabei aber eine sechsmonatige Kündigungsfrist beachten. Dann ist der Verkauf möglich, ohne die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
Eine weitere Möglichkeit ist der Objekttausch. Das heißt, Sie verkaufen Ihr Haus und kaufen ein neues, das dann als Kreditsicherheit dient. Auch dann ist trotz Verkauf keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Die Bank muss diesem Tausch allerdings zustimmen und das wird sie voraussichtlich nur tun, wenn auch das neue Haus einen gewissen Wert hat. Die dritte Möglichkeit ist der Schuldnertausch. In diesem Fall müsste der Hauskäufer Ihr Darlehen übernehmen. Auch hier muss die Bank aber zustimmen. Dies wird sie natürlich nur tun, wenn der Käufer über eine entsprechende Bonität verfügt. Zudem sind nicht alle Hausverkäufer daran interessiert, einen Kredit zu übernehmen.
Abgesehen von diesen sehr speziellen Möglichkeiten ist die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung also in der Regel unumgänglich.
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Sie müssen aufgrund eines Verkaufs die Vorfälligkeitsentschädigung an Ihre Bank oder Sparkasse zahlen? Dann wird das Kreditinstitut entweder die Aktiv-Aktiv- oder die Aktiv-Passiv-Methode für die Berechnung heranziehen. Bei dieser Berechnung sind zahllose Faktoren zu berücksichtigen und es kommt nicht selten vor, dass eine viel zu hohe Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt wird. Verbraucher können dies nur schwerlich erkennen. Deshalb lohnt es sich, wenn die Zahlung unumgänglich ist, zumindest die Höhe von einem erfahrenen Anwalt prüfen zu lassen.
Bei Fehlern im Vertrag verliert die Bank ihren Anspruch auf die Zahlung
Viele Verbraucher haben die Möglichkeit, sich von einem Kredit zu lösen, ohne dafür die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
Denn bei Verträgen, die nach dem 20.03.2016 abgeschlossen worden sind, können sich die Verbraucher auf § 502 BGB berufen, in dem es heißt:
"Der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ist ausgeschlossen, wenn im Vertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind."
Deshalb kann es sich lohnen, den Darlehensvertrag von einem Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht überprüfen zu lassen. Im Juli 2020 sprach das Oberlandesgericht Frankfurt am Main ein entsprechendes Urteil. Aufgrund von unzureichenden Vertragsangaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung verliert die Bank ihren Anspruch auf die Zahlung. Der Kläger, der nach der vorzeitigen Ablösung seines Vertrags bereits eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 21.500,00 Euro gezahlt hatte, bekommt diese Zahlung aufgrund des Urteils erstattet.
HAHN Rechtsanwälte bietet Ihnen an, Ihren Vertrag kostenfrei und unverbindlich auf entsprechende Fehler zu überprüfen. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten oder müssen, haben Sie so die Möglichkeit, dies zu tun, ohne dafür eine Strafzahlung im möglicherweise fünfstelligen Bereich zahlen zu müssen.
Mit dem Widerruf die Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf umgehen
HAHN Rechtsanwälte ist eine Kanzlei, die sich auf den Kreditwiderruf spezialisiert hat. Sie steht Ihnen deshalb auch beim Widerruf Ihres Immobiliendarlehens zur Seite. Der Widerruf ist nämlich oft eine Alternative zur Kündigung und bietet klare wirtschaftliche Vorteile. Denn bei einem Widerruf muss die Vorfälligkeitsentschädigung auch bei einem Verkauf der Immobilie nicht gezahlt werden. Wie das funktioniert? Verbraucher haben im Normalfall 14 Tage Zeit, einen Immobilienkredit zu widerrufen. Anschließend ist nur noch die Kündigung in den oben genannten Ausnahmefällen möglich. Doch viele Banken haben ihre Kunden nicht ordnungsgemäß belehrt und zum Beispiel fehlerhafte Widerrufsbelehrungen in die Verträge eingefügt. Bei solchen Fehlern beginnt die Widerrufsfrist nicht zu laufen und der Verbraucher kann den Vertrag auch noch Jahre später widerrufen. Der Widerruf hat große Vorteile gegenüber einer Kündigung. Denn die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Verkauf des Hauses muss dank des Widerrufs nicht gezahlt werden. Selbst, wenn Sie schon gekündigt und die Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben, ist ein Kreditwiderruf noch möglich. Dann bekommen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung erstattet.
Auch ein eventuell vereinbartes Forward-Darlehen können Sie nun ablehnen und zwar ohne die Nichtabnahmeentschädigung zahlen zu müssen.
Grundsätzlich widerrufbar sind Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge, die zwischen dem 10.06.2010 und dem 20.03.2016 abgeschlossen wurden. Für Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge gilt der 02.11.2002 als erstes mögliches Abschlussdatum. Sehr junge Immobiliendarlehensverträge (nach dem 20.03.2016) haben bei fehlerhaften Widerrufsinformationen eine verlängerte Widerrufsfrist von einem Jahr und 14 Tagen.
Achtung: Sowohl für den Widerruf, als auch für die Vorfälligkeitsentschädigung gilt: Die Rechtsschutzversicherung übernimmt die Kosten NICHT, wenn es sich bei der Immobilie zum Zeitpunkt des Immobilien-Erwerbs durch den Darlehensnehmer (nicht: Zeitpunkt der Umfinanzierung) um einen Neubau handelte. In diesen Fällen greift die sog. Baurisiko-Ausschlussklausel ein, die ausdrücklich auch die Finanzierung eines Neubaus erfasst. Wenn ein Vermietungsobjekt gebraucht gekauft wurde, könnte zudem die Kapitalanlagen-Ausschlussklausel des jeweiligen Rechtsschutzversicherers eingreifen. Ob dies der Fall ist, prüft HAHN Rechtsanwälte kostenfrei.
