Schrottimmobilien – jetzt Schadensersatz fordern

Schadensersatz bei Schrottimmobilien

Schrottimmobilien wurden und werden noch immer als Kapitalanlage verkauft. Doch oft ist die zugesagte Rentabilität bei den Eigentumswohnungen nicht gegeben. Einige Wohnungen können im wahrsten Sinne des Wortes auch als „Schrott“ bezeichnet werden. Anleger können Anspruch auf Schadensersatz haben.

Probleme für Käufer von Schrottimmobilien

Käufer von Schrottimmobilien haben häufig mit einer deutlichen Unterdeckung zu kämpfen und fühlen sich angesichts anderslautender Versprechungen und Rentabilitätsprognosen oftmals betrogen. Vielfach schwingt bei den Käufern die Angst mit, die Verbindlichkeiten zukünftig nicht mehr bedienen zu können und schlussendlich in die Privatinsolvenz zu rutschen. Denn hinzukommt, dass die Immobilien regelmäßig extrem überteuert sind, sodass bei einem Verkauf der Immobilie die aufgenommenen Kreditverbindlichkeiten nicht mehr vollständig zurückgeführt werden können. Zum Teil sind es auch denkmalgeschützte Immobilien, die mit besonderen steuerlichen Vorteilen durch die Sonder-Abschreibung beworben worden sind.

Möglichkeiten der Anleger

Haftung des Verkäufers wegen fehlerhafter Beratung

Erteilt der Verkäufer im Zuge der Vertragsverhandlungen dem Käufer einen ausdrücklichen Rat bzw. legt dieser dem Käufer Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vor, kommt im Zweifel konkludent ein Beratungsvertrag zustande.

Grundsätzlich müssen die Angaben, die in der Rentabilitätsberechnung enthalten sind, richtig sein. Dies beinhaltet auch, dass kein unzutreffendes, zu positives Bild von der Ertragserwartung oder von dem Wertsteigerungspotential vorgetäuscht werden darf. In der Prognose muss das Leerstandsrisiko entweder in der Berechnung des Mietertrages angemessen berücksichtigt oder der Käufer muss unmissverständlich darauf hingewiesen worden sein, dass dieses nicht einkalkuliert wurde. Entsprechendes gilt im Fall einer verwalteten Mieteinnahmegemeinschaft – einem sogenannten Mietpool.

Sofern in dem angebotenen Modell zudem der Beitritt des Käufers zu einem Mietpool vorgesehen war, hat der Verkäufer beispielsweise auch über Risiken aufklären, die mit einem empfohlenen Beitritt zu einem Mietpool verbunden sind.

Empfiehlt der Verkäufer den Beitritt zu einem Mietpool, muss er dem Käufer darüber hinaus die Funktionsweise des Mietpools im Fall von Wohnungsleerstand erläutern. Dazu zählt nicht nur der Vorteil, bei einem Leerstand der eigenen Wohnung keinen vollständigen Mietausfall zu erleiden, sondern auch der Nachteil, das - anteilige - Risiko tragen zu müssen, dass andere Wohnungen nicht vermietet sind. Er muss ausdrücklich darauf hinweisen, dass Leerstände anderer Wohnungen, soweit sie über den hier einkalkulierten Betrag hinausgehen, zu einer Verringerung auch seines Mietvertrages führen. Entsprechendes gilt, soweit andere Kosten, die ein Wohnungseigentümer sonst selbst zu tragen hat, durch den Beitritt zu einem Mietpool auf alle Poolmitglieder umgelegt werden, insbesondere also die Kosten für die Instandsetzung des Sondereigentums.

Haftung des Vermittlers und Beraters

Die Beratungspflichten im Fall eines Beratungsvertrages sind hier bei weitem nicht abschließend, sondern nur exemplarisch dargestellt.

Zwischen dem Anleger und dem Anlagevermittler bzw. -berater kommt im Zweifel ein Anlagevermittlungs- bzw. Beratungsvertrag zustande. Aus diesem Vertragsverhältnis ergibt sich die Verpflichtung des Vermittlers bzw. Beraters, den Investor richtig und vollständig über diejenigen Umstände zu informieren, die für die Anlageentscheidung von besonderer Bedeutung sind. Insofern wird auf die oben stehenden Ausführungen zur Haftung des Verkäufers verwiesen.

Im Bereich der Schrottimmobilien ist vor allem die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs relevant, wonach der Vermittler den Erwerber einer von ihm vermittelten Anlage unaufgefordert über Vertriebsprovisionen aufzuklären hat, wenn diese 15 % des von den Anlegern aufzubringenden Kapitals überschreiten. Dies gilt grundsätzlich auch für die Vermittlung von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zudem unabhängig davon, ob die Wohnung mittels eines Prospektes vertrieben worden ist oder nicht. Gerade in diesem Bereich lässt sich häufig eine Haftung des Anlagevermittlers oder -beraters begründen.

Inanspruchnahme der Bank – Schadensersatz und Kreditwiderruf

Beim Erwerb von Wohnungen oder Häusern als Kapitalanlage erfolgt regelmäßig keine Beratung durch das finanzierende Kreditinstitut selbst. Die Finanzierung wird regelmäßig über den Vertrieb bzw. den Verkäufer mit angedient. Hat die Bank im Einzelfall auch beraten, kommt natürlich auch in diesem Fall eine Haftung wegen fehlerhafter Beratung in Betracht.

Grundsätzlich geht die Rechtsprechung davon aus, dass die finanzierende Bank keine Aufklärungspflichten bezüglich des finanzierten Objektes trifft. Etwas anderes kann sich jedoch in folgenden Fallkonstellationen ergeben. Aufklärungspflichten kommen in Betracht,

• wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht,
• wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt,
• wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Initiator als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder
• wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Kreditnehmer hat und dies auch erkennen kann.

In Fällen eines sogenannten institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertrieb wird unter bestimmten Voraussetzungen die Kenntnis der Bank von einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch den Verkäufer etc. vermutet. In dieser Situation können sich Anleger daher unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank berufen und Schadensersatzansprüche geltend machen.

Aufklärungspflichten im Sinne der oben genannten zweiten Fallgruppe (Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestandes) kommen nach höchstrichterlicher Rechtsprechung etwa dann in Betracht, wenn etwa spezifische Risiken hinzu treten, etwa im Fall eines Mietpools. Danach würden Aufklärungspflichten beispielsweise dann in Betracht kommen, wenn die finanzierende Bank

• den Beitritt in Kenntnis einer bereits bestehenden Überschuldung des konkreten Mietpools verlangt oder
• Kenntnis hat bezüglich des Umstandes, dass im konkreten Mietpool Darlehen gewährt wurden, für die die Anleger als Poolmitglieder haften müssen, oder
• Kenntnis hat bezüglich des Umstandes, dass an die Poolmitglieder konstant überhöhte Ausschüttungen ausbezahlt werden, die ihnen einen falschen Eindruck von der Rentabilität und Finanzierung der Anlage vermitteln.

Neben möglichen Schadensersatzansprüchen kommt im Einzelfall auch ein Widerruf des Darlehensvertrages gemäß § 495 BGB in Betracht. Voraussetzung für den Widerruf des Darlehensvertrages ist, dass die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist oder erforderliche Widerrufsinformationen nicht erteilt worden sind. HAHN Rechtsanwälte hat auch für die sogenannten Neuverträge (nach dem 10.06.2010) bereits zahlreiche Fehler identifiziert und positive Urteile erstritten.

Zu beachten ist jedoch, dass mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie das Widerrufsrecht für Verträge, die ab dem 20.03.2016 abgeschlossen worden sind, nach einem Jahr und 14 Tagen erlischt. In diesem Fall kommen im Einzelfall jedoch Schadensersatzansprüche in Betracht.

Notarhaftung

Schließlich kommt auch eine Haftung des Notars in Betracht und zwar dann, wenn dieser den Vertragsentwurf nicht rechtzeitig vor der notariellen Beurkundung als Entwurf zugeschickt hatte. Im Beurkundungsgesetz (BeurkG) ist vorgesehen, dass dem Käufer der Vertragsentwurf grundsätzlich zwei Wochen vor der Beurkundung als Entwurf vorliegen muss. Ein Abweichen von dieser Regelfrist kommt nur im Einzelfall bei nachvollziehbaren Gründen in Betracht.

Ist die Frist nicht beachtet, haftet der Notar auf Schadensersatz, sofern keine anderweitige Ersatzmöglichkeit besteht. Rechtsfolge ist, dass der Kauf rückabzuwickeln ist.

Unrichtige Rentabilitätsberechnungen von Verkäufern und Vermittlern von Schrottimmobilien

Den Investoren wird dabei eine gute Rendite vorgerechnet. Das Objekt soll sich angeblich selbst tragen, die Mieteinnahmen die Kosten abdecken. Zum Teil wird auch eine Mietgarantie mit angeboten, die zunächst darüber hinwegtäuscht, dass die tatsächlichen Mieten geringer ausfallen. Erst im Nachhinein stellt sich heraus, dass die Rentabilitätsberechnung tatsächlich nicht zutrifft. Zum Teil sind auch die Mieteinnahmen aufgrund der Vereinbarung und des Beitritts zu einem Mietpool geringer als prognostiziert. Über die Risiken im Zusammenhang mit einem Mietpool hat der Verkäufer als Berater und der Vermittler den Käufer im Vorhinein aufzuklären.

Im Rahmen solcher Kapitalanlagemodelle werden regelmäßig zugleich auch entsprechende Finanzierungen, zum Teil über 100%, mit angeboten. Und man glaubt es kaum: Auch die sogenannten endfälligen Finanzierungen haben nicht ausgedient. So wurde zum Beispiel in einem aktuellen Fall, der von HAHN Rechtsanwälte betreut wird, dem Anleger sogar noch anempfohlen, eine endfällige Finanzierung mit Tilgung über einen Bausparvertrag („Bausparen Fuchs“) abzuschließen. Der Bausparvertrag selbst beinhaltet eine Rendite von 0,1%. Demgegenüber beläuft sich der Zins des Darlehens auf 2,3%.