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Vorfälligkeitsentschädigung umgehen bei der Commerzbank

Strafzahlung bei der Kündigung des Kredits umgehen

Wenn Darlehensnehmer vorzeitig einen Immobilienkredit bei der Commerzbank kündigen wollen, darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern. Bei einem erfolgreichen Kreditwiderruf statt einer Kündigung oder Ablösung muss diese jedoch nicht gezahlt werden. Zudem verliert die Commerzbank ihren Anspruch auf die Vorfälligkeitsentschädigung, wenn der Vertrag unzureichende Angaben enthält.


Vorfälligkeitsentschädigung bei der Commerzbank sparen

Die Commerzbank fordert bei einer vorzeitigen Kündigung Ihrerseits eine Vorfälligkeitsentschädigung? Bei unzureichenden Angaben im Vertrag darf sie diese Forderung gar nicht stellen! Eine Alternative, um günstig aus dem Vertrag herauszukommen, ist zudem der Kreditwiderruf.

Warum fordert die Commerzbank eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Wenn Sie als Darlehensnehmer Ihren Immobilienkredit bei der Commerzbank vorzeitig kündigen möchten, dann müssen Sie damit rechnen, dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangt. Das ist unabhängig davon, ob Sie Ihr Haus verkaufen wollen oder aufgrund besserer finanzieller Möglichkeiten den Kredit vorzeitig ablösen möchten. Die Bank hat zumindest über die Zeit der Sollzinsbindung mit Ihren Zinsen als Einnahmequelle gerechnet. Da diese nun wegfallen, darf sie als Ausgleich die Vorfälligkeitsentschädigung fordern.

 

Vorfälligkeitsentschädigung falsch berechnet?

Es kommt vor, dass Banken zwar eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern dürfen, diese aber falsch berechnen. Verbraucherzentralen haben herausgefunden, dass viele Darlehensnehmer viel zu hohe Zahlungen leisten. Wir prüfen gerne, ob die Berechnung korrekt ist.

OLG Urteil - Commerzbank verliert Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung

§ 502 BGB weist darauf hin, dass Banken ihren Anspruch auf die Vorfälligkeitsentschädigung verlieren können und zwar dann, wenn der Vertrag unzureichende Angaben zur Laufzeit des Vertrags, zum Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung enthält. "Der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ist ausgeschlossen", wenn dies zutrifft.

Ein Urteil des OLG Frankfurt am Main zeigt eindrucksvoll, was dies bedeutet. Mit Urteil vom 01.07.2020 verurteilte das Oberlandesgericht Frankfurt die Commerzbank dazu, dem Kläger die bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zu erstatten (AZ: 17 U 810/19). Der Kläger hatte im November 2016 zwei Immobiliardarlehensverträge über zusammen fast 300.000 Euro abgeschlossen. Nachdem er berufsunfähig wurde und sich von seiner Partnerin getrennt hatte, musste die hiermit finanzierte Immobilie verkauft und die Darlehen vorzeitig abgelöst werden. Daraufhin forderte die Commerzbank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von über 21.500,00 Euro, die der Kläger unter Vorbehalt zahlte. Später forderte er diese Zahlung von der Commerzbank zurück da diese im Vertrag unzureichende Angaben gemäß § 502 BGB gemacht habe.

Mit dem Urteil bestätigte das Oberlandesgericht diesen Vorwurf. Ergebnis: Die Commerzbank muss dem erfolgreichen Kläger die gesamte gezahlte Summe erstatten, denn ihr stand keine Vorfälligkeitsentschädigung zu.

Im Sommer 2021 wies der Bundesgerichtshof die Nichtzulassungsbeschwerde der Commerzbank gegen dieses Urteil zurück - er schloss sich somit der Entscheidung des OLG an. Das Urteil ist damit rechtskräftig.

§ 502 BGB nennt drei Bereiche, die bei unzureichenden Angaben dafür sorgen können, dass die Bank ihren Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verliert:

  • Die Laufzeit des Vertrags
  • Das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
  • Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Hinsichtlich des letzten Punkte sind mindestens zwei Fehler möglich, die den Banken unterlaufen können. So kommt es vor, dass die Verträge den Eindruck erwecken, dass die Bank beispielsweise bis zum Ende der Zinsbindung (z.B. 15 oder 20 Jahre) die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen darf. Da Verbraucher ihren Immobiliardarlehensvertrag aber nach zehn Jahren (mit einer Frist von sechs Monaten) kündigen können, darf die Bank auch nur für diesen Zeitraum die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Zudem kommt es vor, dass Banken nicht darauf hinweisen, dass ein eventuell vertraglich vereinbartes Recht auf Sondertilgungen in die Berechnung mit einfließen muss (was die zu zahlende Summe erheblich verringern kann).

Möglich ist dieser Weg bei Verträgen, die nach dem 20.03.2016 abgeschlossen wurden.

HAHN Rechtsanwälte prüft gerne auch Ihren Darlehensvertrag mit der Commerzbank. Befinden sich auch in Ihrem Vertrag entsprechende fehlerhafte oder unzureichende Angaben, darf die Commerzbank bei einer vorzeitigen Ablösung oder Kündigung des Vertrags keine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen fordern.

Widerrufen statt kündigen oder vorzeitig ablösen

Wenn Sie sich von Ihrer Baufinanzierung bei der Commerzbank lösen möchten ohne die potentiell sehr hohe Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen, dann haben Sie eventuell eine weitere Option in der Hinterhand, die Ihnen dies ermöglicht. Wir sprechen vom Widerrufsjoker. Viele Banken, auch die Commerzbank, haben in ihren Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen Fehler gemacht, zum Beispiel indem Pflichtangaben nicht aufgeführt wurden oder fehlerhafte Widerrufsinformationen enthalten waren. Wenn dies passiert, beginnt die Widerrufsfrist, die normalerweise nur 14 Tage beträgt, nicht zu laufen. Der Darlehensnehmer kann den Vertrag also auch Jahre später noch widerrufen. Der große Vorteil des Widerrufs ist, dass keine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. So spart der Widerruf gegenüber einer Kündigung bares Geld und Sie können, wenn Sie möchten, zu einem anderen Kredit zu deutlich besseren Konditionen umschulden.

Die Fehler der Commerzbank in Darlehensverträgen

Auch der Commerzbank sind in ihren Darlehensverträgen Fehler unterlaufen. Ein klassisches Beispiel ist der folgende Satz: „Die Widerrufsfrist beginnt einen Tag nach Mitteilung dieser Belehrung und Zurverfügungsstellung einer Vertragsurkunde“. Dieser Satz war Teil des Vertragsangebots, das allerdings mit Darlehensvertrag betitelt war. Für den Darlehensnehmer entsteht so der Eindruck, dass die Frist bereits zu laufen beginnt, bevor er selbst den Vertrag unterschrieben hat.

In einem anderen Fall enthielten die Widerrufsinformationen der Commerzbank zwar Informationen zu den Pflichten des Darlehensnehmers bei einem Widerruf, nicht jedoch zu seinen Rechten. So fehlte die Information, dass die Bank die bereits gezahlten Raten samt Zinsen innerhalb von 30 Tagen zurückzahlen muss. Ein Fehler, der Kunden davon abhalten könnte, den Vertrag zu widerrufen.

EuGH Urteil ermöglicht Widerruf von Millionen Verträgen

Ende März 2020 entschied der Europäische Gerichtshof, dass der so genannte Kaskadenverweis, den nahezu alle Banken und Sparkassen in den Widerrufsbelehrungen ihrer Darlehensverträge verwendet haben, nicht mit europäischem Recht vereinbar ist. Die Konsequenz daraus ist, dass all diese Verträge nach wie vor widerrufen werden können. Das betrifft Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge, die zwischen dem 11.06.2010 und dem 20.03.2016 abgeschlossen wurden. Verbraucher werden darin nicht eindeutig und klar über ihr Widerrufsrecht belehrt. 

Wir prüfen im Rahmen einer kostenfreien Erstberatung
Ihre Vertragsunterlagen und sagen Ihnen, ob auch Sie Ihren Vertrag noch immer widerrufen und sich so die
Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber der Commerzbank sparen können.

Bite beachten Sie: Die Rechtsschutzversicherung übernimmt die Kosten NICHT, wenn es sich bei der Immobilie zum Zeitpunkt des Immobilien-Erwerbs durch den Darlehensnehmer (nicht: Zeitpunkt der Umfinanzierung) um einen Neubau handelte. In diesen Fällen greift die sog. Baurisiko-Ausschlussklausel ein, die ausdrücklich auch die Finanzierung eines Neubaus erfasst. Wenn ein Vermietungsobjekt gebraucht gekauft wurde, könnte zudem die Kapitalanlagen-Ausschlussklausel des jeweiligen Rechtsschutzversicherers eingreifen. Ob dies der Fall ist, prüft HAHN Rechtsanwälte kostenfrei.