Schadensersatz bei offenen Immobilienfonds
Anspruch auf Schadensersatz bei offenen Immobilienfonds kann aus verschiedenen Gründen bestehen. Oftmals werden Anleger nicht über alle Risiken aufgeklärt oder bekommen nicht alle Informationen bezüglich der Provisionen, die die Bank erhält. Auch kommt es vor, dass Prospektangaben falsch sind.
Probleme bei offenen Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds investieren in eine Vielzahl von Immobilien oder Grundstücken. Der Bestand kann sich durch Zukäufe und Verkäufe jederzeit verändern. Durch diesen Mix soll das Risiko minimiert werden. Anders als bei geschlossenen Immobilienfonds können Anleger jederzeit Anteile erwerben und auch wieder veräußern. Eine ganze Reihe von offenen Immobilienfonds ist in Folge der Immobilienkrise in große wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten. Einige befinden sich sogar in Abwicklung, stellvertretend seien hier nur SEB Immoinvest, KanAm Grundinvest, CS Euroreal, Axa Immmoselect oder DEGI Europa genannt.
Die Stärke der offenen Immobilienfonds ist gleichzeitig auch eine ihrer größten Schwächen. Anleger können sich jederzeit beteiligen, aber auch jederzeit ihre Anteile wieder zurückgeben. Daher muss der Fonds stets liquide Mittel vorhalten. Wollen viele Anleger ihre Anteile gleichzeitig zurückgeben, können diese Barreserven aber schnell erschöpft sein. Dann hat der Fonds die Möglichkeit, die Rücknahme auszusetzen. Gleichzeitig kann es auch zu Notverkäufen von Immobilien, in der Regel deutlich unter Marktwert, kommen. Darüber hinaus hatten offene Immobilienfonds auch mit den Folgen der Immobilienkrise zu kämpfen. Sinkende Mieteinnahmen oder Leerstände führten zu wirtschaftlichen Schwierigkeiten.
Möglichkeiten der Anleger
Geschädigte Anleger von offenen Immobilienfonds können in vielen Fällen Ansprüche auf Schadensersatz geltend machen. So hätten sie über sämtliche Risiken, die mit ihrer Investition verbunden sind, aufgeklärt werden müssen. Dazu zählen beispielsweise auch die Aussetzung der Anteilsrücknahme oder die Schließung des Fonds. Auch über die Kick-Backs, Provisionen an den Berater für Vermittlung, hätten sie informiert werden müssen.
Fachanwalt Peter Hahn von HAHN Rechtsanwälte sieht beim Erwerb von Anteilen an offenen Immobilienfonds aus rechtlicher Sicht gute Erfolgsaussichten für die Inanspruchnahme der anlageberatenden Bank bei Falschberatung aus dem Anlagevertrag. Daneben kommen grundsätzlich auch Ansprüche gegen die Kapitalanlagegesellschaft wegen unrichtiger Prospektangaben nach § 127 Absatz 1 Investmentgesetz in Betracht. Anwalt Hahn geht davon aus, dass die Falschberatung durch eine Bank in Zusammenhang mit dem Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds kein Einzelfall ist, sondern dass tausende Anleger betroffen sind.
In der Regel sind Anteile offener Immobilienfonds als sicher und risikolos verkauft worden. Bundesdeutsche Anleger haben etwa 87 Milliarden Euro in offenen Immobilienfonds angelegt. Bei 15 von 37 offenen Immobilienfonds würden die Anteilswerte heute niedriger gehandelt als zu Beginn des Jahrhunderts. Bei vier offenen Immobilienfonds ist die Rücknahme von Anteilen des Fonds weiterhin ausgesetzt. Acht Fonds (Axa Immoselect, Degi Europa, Degi International, Degi Global Business, KanAm Grundinvest, KanAm US-Grundinvest, Morgan Stanley P2 Value und TMW Immobilien Weltfonds) werden abgewickelt.
Bei der Geltendmachung von Schadensersatz im Zusammenhang mit dem Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds ist zunächst die Verjährung zu prüfen. Bei fahrlässiger Falschberatung tritt sie bei anlageberatenden Banken und Wertpapierdienstleistungsunternehmen gemäß § 37 a WpHG a.F. in drei Jahren nach Erwerb der Fondsanteile ein. Die Verjährungsvorschrift wurde mit Wirkung zum 05.09.2009 aufgehoben. Danach gilt eine dreijährige Verjährungsfrist ab Kenntnis (von der Person des Ersatzpflichtigen und den Umständen seiner Haftung i.S. von § 199 Abs. 3 BGB). Bei vorsätzlicher Pflichtverletzung der Bank gilt grundsätzlich eine dreijährige Verjährungsfrist ab Kenntnis; diese dürfte i.d. R. noch nicht abgelaufen sein. Bei festgestellter Falschberatung unterstellt die Rechtsprechung zunächst grundsätzlich ein vorsätzliches Handeln der Bank (zum Beispiel bei Verheimlichung von Rückvergütungen).
Die Erfahrung und Erfolge von HAHN Rechtsanwälte
Die Bank muss diesbezüglich dann einen Entlastungsbeweis antreten. Die anlageberatende Bank schuldet ihrem Kunden eine anleger- und objektgerechte Beratung. Wenn ein Anleger sein Geld für ein bis zwei Jahre in einer sicheren Anlage parken wollte, war die Empfehlung der Bank, Anteile zum Beispiel am „P2 Value“ zu erwerben, sicher nicht anlegergerecht. Nicht objektgerecht wäre eine Beratung, wenn dem Kunden der Verkaufsprospekt vor Erwerb von Fondsanteilen nicht angeboten worden und der Inhalt – insbesondere die Risiken – mündlich nicht erläutert worden wäre. Die Bank ist weiterhin zu einer Plausibilitätsprüfung des Fondskonzepts mit banküblichem Sachverstand verpflichtet, sie hat den Anleger auf negative Berichte aus der Wirtschaftspresse über die angebotene Anlage hinzuweisen und sie muss schließlich auf Rückvergütungen, die sie für die erfolgreiche Vermittlung erhält, hinweisen. Weil hier i.d.R. Vorsatz anzunehmen ist, dürften diese Ansprüche meist noch nicht verjährt sein. Hahn hat bereits im Januar 2010 beim Landgericht Berlin eine Pilotklage gegen die Commerzbank AG wegen des Vorwurfs der Falschberatung bei der Vermittlung von Anteilen am „P2 Value“ eingereicht. Hinsichtlich des Ausgangs des Verfahrens mussten sich HAHN Rechtsanwälte und seine Mandantin gegenüber Dritten zu Stillschweigen verpflichten. Im Laufe des Jahres 2010 hat HAHN Rechtsanwälte bei verschiedenen Landgerichten fünfzehn weitere Klagen gegen Banken und zwei Klagen gegen freie Anlageberater in Zusammenhang mit Erwerb von Anteilen an offenen Immobilienfonds eingereicht. In der Zwischenzeit konnte HAHN Rechtsanwälte erstinstanzlich bereits zwei obsiegende Urteile erstreiten (vgl. Landgericht Frankfurt/M., Urteil vom 23.03.2012 - 2-19 O 334/11- und Landgericht Frankfurt/M., Urteil vom 30.03.2012 - 2-21 O 352/11 -).
Außerdem sind zahlreiche Banken und Sparkassen mittlerweile bereit, sich in Zusammenhang mit offenen Immobilienfonds auch außergerichtlich zu vergleichen. Daneben sieht Hahn bei der Inanspruchnahme der Kapitalanlagegesellschaften – zum Beispiel Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH – als Prospektherausgeberin auch gewisse Chancen für die Durchsetzung von Prospekthaftungsansprüchen. In Betracht nach Auffassung von HAHN Rechtsanwälte kommt auch eine Haftung wegen fehlendem Verkaufsprospekt (individuelle vorvertragliche Prospektaushändigung) aus culpa in contrahendo (§ 280 Abs. 1 i.V.m. § 311 Abs. 2 BGB). Da es sich juristisch um Neuland handelt und bisher nach unserer Kenntnis keine Gerichtsverfahren anhängig sind, sollte ein geschädigter Anleger für diesen Schritt zumindest bei Einreichung einer Klage wegen der Kostenrisiken über eine eintrittspflichtige Rechtsschutzversicherung verfügen.
