Ahornstraße 20 Berlin-Steglitz KG (Haschtmann-Fonds)
Wie viele Berliner Immobilienfonds befindet sich auch der Haschtmann-Fonds HBB Immobilienfonds-Verwaltungs-GmbH & Co. Ahornstraße 20 Berlin-Steglitz KG in erheblichen wirtschaftlichen Schwierigkeiten. Geschäftsführung und Gesellschafter hatten zunächst versucht, die wirtschaftlichen Probleme durch Einstellung der Ausschüttungen und eine Tilgungsaussetzung hinsichtlich des Gesellschaftsdarlehens zu bewältigen, ein Versuch, der angesichts des Umfangs der Unterdeckung keine nachhaltige und durchgreifende Lösung bedeuten konnte.
Bei genauerer Betrachtung ist das eingetretene wirtschaftliche Desaster "hausgemacht" und angesichts der unrealistischen Mietprognosen und der Konzeption des Fonds wenig überraschend:
Auf der Basis der realistischen Marktmiete lag der Ertragswert des Wohn- und Bürogebäudes gerade mal bei 73,6 % des von der Deutsche Centralbodenkredit AG insgesamt mit 16,8 Mio. DM für die Gesellschaft und die einzelnen Gesellschafter zur Verfügung gestellten Finanzierungsvolumens. Der Gesamtaufwand des Fonds lag bei 24,7 Mio. DM, der wesentlich - in Höhe von 7,9 Mio. DM - durch Eigenkapital der beitretenden Gesellschafter zur Verfügung gestellt werden sollte. Dies entspricht einem Quadratmeterpreis in Höhe von 9.689,00 DM!
Grund für die mangelnde Tragfähigkeit des Fonds sind nicht zuletzt auch die hohen nicht werthaltigen Kostenpositionen ("weichen Kosten") für Baubetreuung, Eigenkapitalbeschaffung etc., die sich unter Einbeziehung des Damnums auf 42,3 % des Gesamtinvestitionsvolumens belaufen.
Angesichts der um 32 % zu hoch angesetzten Mieten sind die wirtschaftlichen Probleme des Fonds und damit zusammenhängend auch die Schwierigkeiten, die Ausschüttungen zu erwirtschaften, nicht nur vorhersehbar, sondern auch vorprogrammiert gewesen. Bereits der Abschlussbericht der Treuhandgesellschaft Jagdfeld & Partner zum 01.08.1995 hatte offenbart, dass die angesetzten und prognostizierten Mieteinnahmen von 25,00 DM pro Quadratmeter Wohnfläche bzw. 40,00 DM für Büro- und 45,00 DM für Ladenfläche utopische Vorstellungen gewesen sind.
Auf Fondsebene wird derzeit unter Mitwirkung einer Wirtschaftstreuhand- und Steuerberatungsgesellschaft ein Sanierungskonzept ausgearbeitet, um die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Fonds wieder herzustellen. Hier wird die Rechtsnachfolgerin der Deutsche Centralbodenkredit AG, die EuroHypo, um deutliche Zugeständnisse nicht umhinkommen, will sie nicht die Insolvenz des Fonds und damit verbunden einen erheblichen Kapitalausfall riskieren. Das Risiko der EuroHypo erhöht sich zudem noch durch die Ansprüche der Gesellschafter in Höhe von mehreren Millionen Euro. Die EuroHypo muss sich nach dem von Hahn, Reinermann & Partner (HRP) eingeholten Sachverständigen-Gutachten fragen lassen, wie Sie bzw. Ihre Rechtsvorgängerin als Hypothekenbank angesichts der eindeutigen Vorgaben des Hypothekenbankgesetzes (§§ 11, 12 HypBankG -Beleihungswertgrenze von 60 %) eine Finanzierung von 16,8 Mio. DM ausreichen konnte, liegt der Ertragswert der Immobilie als ein wesentlicher Faktor der Beleihungswertermittlung auf der Basis der Marktmiete doch gerade einmal bei 12,4 Mio. DM.
Von HRP werden mittlerweile 42 Gesellschafter des Fonds vertreten, die ihre Ansprüche hinsichtlich der Refinanzierungsdarlehen gegenüber der EuroHypo verfolgen. Die sog. Bareinlage II in Höhe von 1/3 der Beteiligungssumme ist - wie im Beteiligungskonzept vorgegeben - durch die bereits benannte Hypothekenbank, die Deutsche Centralbodenkredit AG, finanziert worden, die die Gesamtfinanzierung des Fonds vorgenommen hat. Die verbleibende Einlage wurde durch Eigenmittel der Gesellschafter aufgebracht.
Nach unserer Auffassung bestehen berechtigte Ansprüche der Gesellschafter gegenüber der EuroHypo, von dieser Freihaltung von dem Darlehensrestsaldo, Rückzahlung der geleisteten Zins- und Tilgungsleistungen sowie Rückzahlung des Eigenkapitals zu verlangen. Da die gesamte Abwicklung seinerzeit über die Treuhandgesellschaft Jagdfeld & Partner Steuerberatungsgesellschaft vorgenommen worden ist, der eine umfassende Vollmacht zum Abschluss der erforderlichen Verträge zur Verfügung gestellt wurde, sind die durch diese für die Gesellschafter abgeschlossen Darlehensverträge nichtig. Besonders im vorliegenden Fall ist, dass kein notarieller Geschäftsbesorgungsvertrag abgeschlossen worden ist, so dass insbesondere eine Berufung der Bank auf den Rechtsschein einer wirksamen Vollmacht nicht in Betracht kommt.
Wir werden in Kürze in konkrete Vergleichsverhandlungen mit der EuroHypo eintreten, die bereits grundsätzlich Vergleichsbereitschaft signalisiert hat.
