Warum wird beim Hausverkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?
In der Regel müssen Kreditnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn sie ihr Haus verkaufen und das Immobiliendarlehen kündigen wollen. Der Bank steht diese Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Hausverkauf und damit einer vorzeitigen Ablösung des Kreditvertrags zu.
Haus verkaufen? Vorfälligkeitsentschädigung zahlen!
Wer, aus welchem Grund auch immer (zum Beispiel bei einer Scheidung oder einem Umzug), an einen Hausverkauf denkt, dabei aber noch ein laufendes Darlehen bedienen muss und dieses bei einem Hausverkauf kündigen müsste, der wird sich mit der Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung anfreunden müssen. Denn die Bank ist berechtigt, diese zu fordern, um den Schaden auszugleichen, den sie durch die vorzeitige Kündigung des Vertrags hätte. Denn sie hatte ja über die Laufzeit des Vertrags mit festgelegten Zinsen geplant, die ihr nun verloren gehen. Sie erleidet dabei sowohl einen Refinanzierungs-, als auch einen Margenschaden. Die Entschädigung soll diesen Verlust ausgleichen. Insofern lässt sich diese auch nicht umgehen.
Es gibt allerdings einige wenige Ausnahmen, bei denen eine Vorfälligkeitsentschädigung auch bei einem Hausverkauf nicht gezahlt werden muss.
Zum einen ist dies der Fall bei einem Objekttausch. Das heißt, wenn Sie eine andere Immobilie kaufen wollen und diese als Kreditsicherheit nutzen können. Wenn die Bank diesem Tausch zustimmt, müssen Sie den Kredit nicht kündigen und damit auch keine Vorfälligkeitsentschädigung leisten, obwohl Sie Ihr Haus verkaufen. Allerdings muss die Bank dem Tausch nicht zustimmen. Sie wird dies nur tun, wenn die neue Immobilie einen entsprechenden Wert hat.
Die zweite Möglichkeit ist der so genannte Schuldnertausch. In diesem Fall übernimmt der Käufer Ihres Hauses auch Ihren Kredit. Nicht alle Käufer haben daran jedoch Interesse, zudem muss auch hier die Bank zustimmen – was eine gute Bonität des Käufers voraussetzt.
Wenn Ihre Baufinanzierung schon seit mindestens zehn Jahren läuft, haben Sie zudem ein Kündigungsrecht (mit 6 Monaten Kündigungsfrist). In diesem Zusammenhang können Sie natürlich auch Ihr Haus verkaufen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen zu müssen.
Diese drei Ausnahmen dürften aber nur auf wenige Darlehensnehmer zutreffen. Für alle anderen gilt: Bei einem Hausverkauf wird die Vorfälligkeitsentschädigung fällig.
Unzureichende Angaben im Vertrag: Bank verliert Anspruch
Möchten oder müssen Sie Ihr Haus verkaufen, befürchten aber eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen? Dann lassen Sie einen unserer Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht Ihren Vertrag prüfen. Sofern dieser nach dem 20.03.2016 unterzeichnet wurde, können Sie sich nämlich auf § 502 BGB berufen und mit dessen Hilfe die Vorfälligkeitsentschädiigung eventuell sparen.
Das Gesetz schreibt nämlich vor, dass Banken und Sparkassen keine Vorfälligkeitsentschädigung zusteht, sofern Sie im Vertrag fehlerhafte Angaben gemacht haben und zwar:
- zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung
- zum Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
- zur Vertragslaufzeit
Im Wortlaut:
"Der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ist [in diesen Fällen] ausgeschlossen."
So hat beispielsweise das Oberlandesgericht Frankfurt im Juli 2020 entschieden. Der nunmehr erfolgreiche Kläger hatte nach der vorzeitigen Ablösung seines Kreditvertrags eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von über 20.000,00 Euro gezahlt. Laut Gericht waren die Vertragsangaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung jedoch unzureichend, so dass der Bank diese Zahlung gar nicht zustand. Das OLG verurteilte die Bank deshalb zur Rückzahlung der Summe. Für den Kläger, der seine Immobilie aufgrund einer Arbeitsunfähigkeit und einer Trennung verkaufen musste, ein großer Erfolg.
Wir prüfen kostenfrei und unverbindlich, ob auch Ihnen dieser Weg offensteht!
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Wenn die Bank bei einem Hausverkauf die Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen fordert, kann sie dies entweder nach der Aktiv-Passiv-Methode oder nach der Aktiv-Aktiv-Methode berechnen. Dabei unterlaufen den Banken regelmäßig Fehler, so dass die in Rechnung gestellte Vorfälligkeitsentschädigung nicht selten viel zu hoch ausfällt. Für Verbraucher ist eine solche falsche Berechnung jedoch kaum zu erkennen. Sollten Sie bei einem Hausverkauf um die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht herum kommen, lassen Sie den geforderten Betrag überprüfen! Oft stellt sich heraus, dass dieser viel zu hoch ist.
Vorfälligkeitsentschädigung durch Widerruf umgehen
Es gibt noch eine weitere Option, einen Immobilienkredit loszuwerden (und somit auch das Haus zu verkaufen), ohne die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Und zwar sprechen wir vom Widerrufsjoker. Normalerweise haben Sie als Verbraucher nur 14 Tage lang die Möglichkeit, einen Kreditvertrag zu widerrufen. Danach ist nur noch die Kündigung möglich, und selbst das nur in sehr ausgewählten Fällen. Doch der Widerrufsjoker ermöglicht es Verbrauchern, auch noch später den Widerruf zu erklären. Möglich wird dies, wenn den Banken Fehler im Vertrag unterlaufen sind. Das kommt sogar sehr häufig vor. Sehr oft entspricht dabei die Widerrufsbelehrung nicht den gesetzlichen Vorschriften. Die Belehrung der Verbraucher muss klar und eindeutig sein, doch die Formulierungen der Banken sind eben dies gerade oft nicht. Gerade bezüglich des Fristbeginns sind die Belehrungen oftmals nicht eindeutig. Dies ermöglicht im Umkehrschluss den Hausverkauf ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten zu müssen.
Denn bei einem erfolgreichen Kreditwiderruf wird der Vertrag rückabgewickelt, wobei der Verbraucher so zu stellen ist, als hätte er den Vertrag nie unterschrieben. Der Darlehensvertrag wandelt sich in ein Rückabwicklungsverhältnis um. Bonuspunkt hierbei ist, dass die Vorfälligkeitsentschädigung nicht gezahlt werden muss. Sie können also nun Ihr Haus verkaufen, ohne diese Zahlung leisten zu müssen. Alternativ können Sie den Widerruf auch nutzen, um einen Kreditvertrag mit sehr hohen Zinsen loszuwerden. So können Sie zu einem anderen Darlehensvertrag umschulden und von den aktuell sehr niedrigen Zinsen profitieren. Viele Kreditnehmer lassen sich von einer solchen Umschuldung gerade durch eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung abschrecken. Bei einem Kreditwiderruf fällt diese nicht an!
Mit HAHN Rechtsanwälte Vorfälligkeitsentschädigung zurückbekommen
Ein weiterer Vorteil des Kreditwiderrufs gegenüber einer Kündigung ist, dass man ein eigentlich vereinbartes Forward-Darlehen nicht annehmen muss und zwar ohne die Nichtabnahmeentschädigung zahlen zu müssen.
Übrigens: Wenn Sie bereits gekündigt und die Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben, kann ein Widerruf noch immer erklärt werden. Sie können die bereits getätigte Zahlung dann zurückfordern.
Bei welchen Darlehensverträgen ist ein Widerruf möglich? Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge, die zwischen dem 11.06.2010 und dem 20.03.2016 geschlossen wurden, sind grundsätzilch noch widerrufbar. Sofern sie im Rahmen eines Fernabsatzgeschäftes geschlossen wurden, sind auch ältere Verträge noch widerrufbar. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen, die nach dem 20.03.2016 geschlossen wurden, verlängert sich bei einer fehlerhaften Widerrufsinformationen die Widerrufsfrist auf ein Jahr und 14 Tage.
