PROJECT Metropolen 22 - Ist die Investmentgesellschaft noch zu retten?

Da derzeit nur in zwei Immobilienentwicklungsgesellschaften investiert wurde, werden die Anlagebedingungen nicht eingehalten. Trotz des erkennbaren Rückgangs in der Platzierung hat die PROJECT Investment AG als zuständige Kapitalverwaltungsgesellschaft die jeweiligen Beteiligungssummen an Immobilienentwicklungen nicht so gesteuert, dass die prospektierte Streuung auf mindestens 8 Immobilienentwicklungen umgesetzt werden konnte. Stattdessen ist offenbar nur in zwei mittelbare Beteiligungen investiert worden, die im August 2022 erworben wurden.

Damit kann auch die erforderliche Risikostreuung nicht eingehalten werden. Es stellt sich bereits in diesem Zusammenhang die Frage, ob die Anlagebedingungen noch eingehalten werden können. Möglicherweise wäre es eher angezeigt, eine Rückabwicklung des Investments durchzuführen. Hierzu bedarf es allerdings der Klärung, in welcher Höhe bereits Gelder investiert worden sind. HAHN Rechtsanwälte wird sich um weitere Informationen bemühen und eine weitere Analyse diesbezüglich durchführen.

Fraglich ist im vorliegenden Zusammenhang auch, ob den Anlegern ausreichende Informationen vor der Anlageentscheidung zur Verfügung gestellt worden sind. Denn während der Platzierungsphase wurde eine deutliche Korrektur der Ertragserwartungen bzw. der Kapitalrückflüsse vorgenommen, die erst verspätet in einem Prospektnachtrag 3 aufgenommen wurde.

In dem Prospekt selbst wird noch von einem Kapitalrückfluss im Mid-Case Szenario in Höhe von 165,0% (Anteilklasse A), 150,1% (Anteilklasse B) sowie 154,2 % (Anteilklasse C) ausgegangen. Erst in dem Prospektnachtrag 3 vom 9. Mai 2023 werden die reduzierten Ertragserwartungen aufgeführt. Dabei waren bereits im Basisinformationsblatt vom 1. Februar 2023 deutliche Veränderungen in den Ertragserwartungen aufgezeigt worden. Es gab also insbesondere in dem Zeitraum vom 1. Februar 2023 bis zum 9. Mai 2023 divergierende Ertragsprognosen. Während der Platzierungsphase sind die prognostizierten Kapitalrückflüsse insgesamt zweimal reduziert worden. Dies lässt sich den Basisinformationsblättern vom 1. Februar 2023 sowie 9. Mai 2023 entnehmen. Der Verkaufsprospekt wurde jedoch erst mit dem Prospektnachtrag 3 am 9. Mai 2023 korrigiert. So heißt es dazu unter "Aktualisierung der Angaben zur Renditeerwartung":

„Im Zuge der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und der sich daraus ergebenden Auswirkungen, auch auf die im Businessplan hinterlegten Annahmen, sind dort Anpassungen erforderlich.

Aufgrund dessen sind nachfolgende Anpassungen im Verkaufsprospekt notwendig:

01 Das Angebot im Überblick

Die Tabelle auf Seite 6 bis 9 wird unter dem Punkt „Kapitalrückflüsse (prognostiziert) in Bezug auf die Einlage (Mid-Case)“ wie folgt angepasst:

Der Punkt „Kapitalrückflüsse (prognostiziert) in Bezug auf die Einlage (Mid-Case)“ wird als solcher in „Kapitalrückflüsse, die der Investor nach Abzug der Kosten zurückerhalten könnte (Mittleres Szenario)“ geändert.

Der dazugehörige Inhalt wird wie folgt angepasst:

Anteilklasse A:

Keine Entnahme des gezeichneten Kommanditkapitals p.a.

131,9 Prozent PROGNOSE

Anteilklasse B:

4 Prozent Entnahme des gezeichneten Kommanditkapitals p.a.

125,7 Prozent PROGNOSE

Anteilklasse C:

6 Prozent Entnahme des gezeichneten Kommanditkapitals p.a.

128,1 Prozent PROGNOSE

Die Angaben zu „01 Das Angebot im Überblick“, werden, wie angegeben, im Verkaufsprospekt auf Seite 8 hiermit ersetzt.“

Ein Vergleich dieser Zahlen - beispielhaft für das Mid-Case-Szenario - zeigt ganz gravierende Veränderungen innerhalb eines Jahres. Für alle drei Anteilklassen wird der Überschuss (erwartete Gesamtausschüttungen minus 105 Prozent Zeichnungssumme inklusive 5 Prozent Ausgabeaufschlag) um mehr als die Hälfte reduziert.

Die Analyse zeigt, dass es erhebliche Mängel bei der Umsetzung des Investments gibt. Es stellt sich die Frage, ob den Investoren tatsächlich alle für die Anlageentscheidung wesentlichen Informationen bereitgestellt wurden. Die sich im Laufe der Platzierungsphase verändernden Ertragserwartungen dürften vielen Anlegern nicht deutlich geworden sein.

Für die Anleger stellt sich die Frage, ob sie an dem Investment festhalten wollen, was sicherlich u.a. davon abhängt, ob es möglich ist, durch entsprechende weitere Immobilienbeteiligungen die erforderliche Risikostreuung und Rentabilität herzustellen. Angesichts der derzeitigen Marktlage erscheint dieses jedenfalls kaum vorstellbar. Hinzu kommt, dass mit der PROJECT PW Deutenbacher Str. Stein GmbH & Co. KG bereits eine Gesellschaft Insolvenzantrag gestellt hat. Es kann daher sinnvoll sein, eine Rückabwicklung anzustreben.

Nach Auffassung von HAHN Rechtsanwälte können vorliegend unter anderem auch Schadensersatzansprüche gegen die PROJECT Investment AG als Anbieter/Herausgeber des Beteiligungsangebots und Kapitalverwaltungsgesellschaft sowie gegen die Vermittler bzw. Berater in Betracht kommen.